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這一人口數據對於需求端的影響在80年代末甚至迷惑了當時大多數美國人，對於房地產大週期作出了錯誤的判斷，著名的哈佛大學經濟學家曼昆在1989年的長篇報告《嬰兒潮、嬰兒谷和房地產市場》（TheBabyBoom,TheBabyBust,andtheHousingMarket）中，根據人口年齡結構的變化指出美國房地產市場在90年代開始將進入長期衰退。

美國歷屆各級政府的一個重要政策目標是努力提高“住宅自有率”，讓更多的公眾買得起房。房貸利率房貸利率 最低公告

1997年，HUD要求“兩房”購買的住房抵押貸款中42%是向收入水平等於或低於本地區中間收入的借款者發放，2001年該比例提高到50%，20052008年這一比例又進一步分別提高到52%、53%、55%和56%。

曼昆據此認為1990年代隨著嬰兒谷一代進房貸 利率表入購房年齡，1中古車 貸款 試算990年代住房需求增長將比過去四十年任何時間更慢。

如果住房需求之間的歷史關係和住房價格持續到未來，房價將在90年之後的二十年大幅下降。

但此後的房地產走勢恰恰相反，美國房地產市場在19922006年迎來了史上最大的一波牛市。房屋貸款定型化契約房貸 計算

相比之下，美聯儲等美房貸 利率 低國的金融監管部門要求商業銀行等其他金融機構的核心資本比率不低於4%、補充資本比率不低於8%，同時槓桿率須在4%以下。

這一指標從二戰期間的不到45%一度持續上升到1980年的656%，但之後則開始回落，80年代中期起在64%左右徘徊十年之久。

這一要求使得次級貸款迅速發展，“兩房”持有的房貸及MBS在1990年是7590億美元汽車貸款 比較、1995年翻番到14萬億美元、2000年到24萬億美元。房屋貸款30年的條件

美國最佳適齡購房人口的占比數值在1991年就達到最高峰324%，此後一路下滑61個百分點，2015年年底這個數值隻有263%。房屋貸款利率比較表

1992年國會通過《聯邦住宅企業金融安全和穩健法》，這一法案對“兩房”監管的實質放鬆，以及住房和城市發展部(HUD)對“兩房”貸款中低收入家庭貸款占比的要求，使得美國次級貸款規模迅速擴大。

該法案規定“兩房”的經營安全和穩健性由HUD下屬的聯邦住房企業監管辦公室（OFHEO）負責，而HUD的首要目標是提高住宅自有率，而非經營安全性和穩健性，因此貸款的發放力度而非風險成為HUD的首要關注點。

兩方面因素導緻了92年之後汽車貸款轉貸美國按揭貸款的快速發展：首先是對“兩房”監管的實質放鬆。

《聯邦住宅企業金融安全和穩健法》規定，房地美和房利美的核心資本不能低於資產負債表內資產餘額的25%以及表內資產加上表外債務（包括擔保的住宅抵押貸款證券）餘額的045%。

事實上，對應這波牛市的是金融機構持續大規模增加對於按揭貸款的支持。

可見“兩房”的資本充足率標準顯著低於其他金融機構。買房子貸款條件

其他存款機構把貸款賣給兩房或與兩房一起進行貸款證券化比自留貸款的利潤高得多，監管套利機會使得這種房貸流向兩房的趨勢一直持續。買房子 新竹

其次，HUD對“兩房”向低收入家庭提供貸款的要求不斷提升導緻次級貸款擴張。

房貸 還款方式美國嬰兒潮的高峰期在1957年，430萬名嬰兒出生在美國，而到了1973年生育低谷的時候，這個數字隻有314萬。

因此，政府接連推出更為優惠的住房政策。
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